不動産投資の優位性【家賃・レバレッジ・節税】

不動産投資が他の投資より優れているポイント

今回は、私が不動産投資をおすすめできる理由をご紹介致します。
大きく分けると4つの理由があります。

 

これら4つの内容について詳しく書いていきます。

①．売買しなくとも毎月収入が得られる

一般的な投資である株式投資は、基本的に安く買って高く売ることで利益を確定させます。
半期ごとの配当はありますが、原則売却して初めてキャッシュが得られるということです。

そのため、長期保有目的でない限りは、市場が開いている午前9時から午後3時まで、マーケットに注視して適切なタイミングで売却する必要があります。

株式の価格変動は大きく、本業がある方にとっては、市場に張り付いていなければならず、苦労も多いと思います。（ちなみにこういった自分の時間を割く行為を私は投資とは呼びません。）

それに対して、不動産投資は、売却しなくても毎月家賃収入という安定収入が得られるメリットがあります。もちろん、売却時に安く売ってしまうと、これまでの累積キャッシュフローを失ってしまう可能性もあります。

しかし、不動産の市場価格の変動は、株式投資に比べゆるやかなため、市場動向に毎日注視する必要もありません。

サラリーマンの方、中小企業経営者、士業の方々など、本業に忙しい方でも取り組みやすい投資といえます。

私自身、現在の不動産投資にかける時間は月にして1時間もない程度で、毎月口座に委託先の管理会社様から家賃が振り込まれてきます。

②．購入時に借入をする事でレバレッジをかけられる

株式投資は一般的に、自分の手持ち資金で投資をします。
一部、空売りや、商品先物取引での信用取引がありますが、ハイリスクハイリターンの投資となり、まさにゼロサムゲームとなりますので、投資期間中は本業に集中できないでしょう。

不動産投資は、投資規模が数千万から数億になることも多く、一部の方を除くと借入をして購入されます。

世の中にあるさまざまな投資の中で、投資のために銀行がお金を貸してくれる投資は私の知る限り不動産投資しかありません。

融資を活用することで、レバレッジが働くため効率よい投資ができます。
今回は、わかりやすく借入を使ったレバレッジ効果について単純なケースを用いて、より詳しく解説していきます。

 

１．現金で物件を購入した場合
購入物件：
・価格：1,000万
・利回り：10%
・年間家賃収入：100万

このケースの場合、投下資金1,000万円を回収する期間は「1,000万／100万＝10年」となります。

２．借入を起こして購入した場合
購入物件：
・価格：10,000万（自己資金：1.000万、借入金：9,000万）
・利回り：10%
・年間家賃収入：1000万
　
・借入詳細
借入金：9.000万　金利2.5%   借入期間25年
年間返済額：500万

年間収入＝家賃収入1,000万 －　返済額500万＝500万
　　　　

このケースの場合、自己投下資金1,000万円を回収する期間は

1,000万／500万＝2年　

となります！

 

上記のケース１，２を比較すると、借入をおこし不動産投資を行った場合、全額現金で投資した場合と比べ、5倍のスピードで自己資金を回収できました。（投資効果が5倍ということです。）

実際の場合は、空室率や運営費、減価償却費用、もっと言えば売却損益までを考慮した税引き後キャッシュフローで比較するべきです。（投資相談をして頂いた方には売却まで考慮したシミュレーションを作成しお客様に物件提案を行なっております。）

ただ、不動産投資は金融機関より借入を起こすことが可能で、ほかの投資に比べ安定的にレバレッジをかけられることはご理解いただけたと思います。

言い換えるとすれば、他人資本を使って自分の資産形成をする事ができる投資という事になります！

③．自らの創意工夫で収益性を高められる

株式やFX、先物取引などの投資の場合、自分自身で何か行動を起こすことで、投資対象の価値を高めることはまず難しいです。

たとえば、トヨタ自動車の株式を持っていたとして、その株価を上げるために、プリウスを買うという行動に出たとしても、株価にはまったく影響を与えることはできません。
友人知人やSNSを使ったとしても株価は一銭も上がらないでしょう。

つまり、あくまででも世の中の相場の流れを読み、タイミングを計り売買していくしか利益を確定させることはできません。
いわば、他人に手綱をゆだねているという状況で、私から言わせるとギャンブルに近い感覚です。

一方、不動産投資は自らの創意工夫で、収益性を高めることができます。

簡単な例では、入居者に人気のある設備を新規で導入するということがあります。
その他にも、お部屋のリフォームをしたり、外壁塗装を施したり、エントランスに花を置いたり等々、入居検討者・入居者が住みたいと思っていただけるような工夫をすることで、収益性を上げることが可能です。

（※ただし、費用対効果を考慮しないとただ管理会社やリフォーム会社を潤わせてしまうだけとなりますので、注意が必要です。）

ケーススタディとして、モニターフォンを導入したケースを見てみます。

モニターフォンを導入することで、賃料を1,000円アップすることができれば、年間12,000円の利益改善です。
投資金額が24,000円だとすると、設備投資利回りは、「12,000円／24,000 = 20%」となります。

さらに、家賃が年間12,000円上がるということは、売却時に大きな利益を生むことになります。物件売却利回りを10%とすると、
　
12,000円／10% =120,000円

となり、わずか24,000円の投資で、売却金額が120,000円アップするということです。
設備投資利回り換算ではなんと、120,000円／24,000円=500%となります。

現在はモニターフォンで1000円も家賃が上がるケースは少なくなってきましたが、不動産投資はほかの投資と比べ、わずかの工夫で収益性を大きく改善できることは、ご理解いただけたと思います。

④.節税及びタックスマネジメントで投資効果を最大限高められる

皆様が不動産投資を始める動機として、家賃収入を得られるということがあると思います。
しかし、不動産投資にはもう一つ大きな魅力があり、それが節税です。

ご属性によっては、家賃収入が目的で不動産投資するのではなく、節税目的で収益不動産を購入するケースがあります。

そのご属性の方々とは、以下の通りです。

そして、実はここが重要なのですが、上記のご属性に当てはまらない方、つまり家賃収入を目的に不動産投資をされる方にとっても税金コントロール（タックスマネジメント）をいかにするかが、投資結果に非常に大きな影響をおよぼすということです。

いくら家賃収入で、例えば2,000万円を超えたとしてもタックスマネジメントを行わなければ、手残りはわずかとなってしまいます。

日本の税制では、給与所得と不動産所得は総合課税となり、給与所得と不動産所得を損益通算し、そこに税率をかけ、所得税・住民税が確定します。

よって、不動産投資をすることによって、所得税・住民税のランクが上がり、税負担がより重くなるということがよく起こります。（税率33%だった人が、43%になるケースなど）

そうなれば、何のための不動産投資かわからなくなります。
不動産投資は突発的にも定期的にもさまざまなコストがかかります。
ですから、タックスマネジメントにより、いかにキャッシュを手元においておけるかが不動産投資の成否を分ける重要なことになります。

その不動産投資における、節税効果について2点ご紹介いたします。

節税効果①：所得税・住民税の圧縮

不動産投資をするということは、不動産貸付業という事業を行うことと同じです。

青色申告の届け出を提出し、適正な会計処理をすることで、青色申告65万円控除が受けられます。
（ただし事業的規模であることが条件）

また同居家族が、不動産貸付業の何らかの手伝いをすることで給与を支払う（専従者給与）ことも可能で、所得分散による節税が期待できます。

ここまでは教科書通りのものです。

ここからが大切なことですが、一番効果的なのは、減価償却費で節税を図る方法です。
簡単に申し上げますと、減価償却により帳簿上、不動産貸付業の所得をマイナスにし、そのマイナスを給与所得と損益通算することで節税を図ります。

この方法は高度な専門知識・ノウハウと、税理士との相談も必要ですので、専門家と共同で進めていく必要があります。

節税効果②：相続税の圧縮

よく、土地を持っている地主の方が、代々引き継いできた土地を守るために、アパートを建てるということがあります。

これは、アパートを立てることで、土地の評価を下げ（貸家建付地にする）、相続税評価額を圧縮する目的があります。

では土地を持っていない人にとっては、上記のことは関係ないのでしょうか。

実は、中古のアパート・マンションを購入することで同様の効果が得られます。

もっと言えば、地主の方々も相続税対策として、中古の収益不動産を購入すれば、新築でアパートを建築するより、効果的に節税が図れます。

極論をいえば、新築物件は利益が出ないため、相続税を圧縮するはずが、借入返済が困難になり、逆に土地を手放さなければならないケースが多発しています！

ひとつ例を挙げてみます。

若干小難しいように感じる方もいらっしゃると思いますので、計算過程は読み飛ばしても構いません。

※令和5年1月以降の税制に基づき計算
※詳細は税理士に確認ください

今の状態で相続が発生すると、課税価格はそのまま30,000万円となり、相続人3名が支払う相続税総額は約4500万円となります。

ここで、相続発生前にマンションを購入し、その後すぐに相続が発生すると以下のようになります。

【購入マンション】
購入金額50,000万円　（土地20,000万円、建物30,000万円）　
自己資金30,000万円　　　借入金20,000万円

マンションを購入することで、課税価格を圧縮できます。

※土地路線価は売買価格×80%、建物固定資産税評価額は売買価格同額とした。

土地課税価格：13,120万円　（土地は貸家建付地評価となり、自用地評価額×82%となる）
建物課税価格：21,000万円　（建物は貸家評価となり、固定資産税評価額×70%となる）

 

借入金20,000万円を引くと、最終的な課税価格合計は14,120万円となる。

すると、相続人3名が支払う相続税総額は約1,263万円となり、

マンション購入前と比べ約3,237万円節税できることとになります。

まとめ

これまで、相続税対策といえば、ハウスメーカー主導で、土地にアパート・マンションを建築するというのが一般的でした。

しかし、駅から30分も離れたところに、駐車場なしで単身者向けアパートを建てたりと、まったく賃貸需要を考慮していない企画で、現在、多くの地主の方々が空室に悩まされています。（実際に知り合いの地主で賃貸経営が回らず、代々受け継がれてきた土地を手放したという話も聞いてます。）

本日ご紹介したような中古の1棟アパート・マンションを活用とした相続税対策を、多くの地主の方々にも今後事業として共有していければと思っております。

不動産投資に関するご相談も随時承っておりますので、下記よりぜひお問い合わせの程よろしくお願い致します。