不動産投資のデメリット
今回は、現役大家であり、不動産営業をしている私から見た不動産投資のデメリットについて買いていこうと思います。
大きく分けると、主に4つのデメリットがあります。
・不動産価値の下落（キャピタルロス）
・取引コストが高い
・流動性が低い
不動産投資における7つのリスク
２．滞納リスク
３．火災リスク
４．地震リスク
５．金利変動リスク
６．事故リスク（自殺、他殺）
７．損害賠償リスク
不動産価値の下落（キャピタルロス）
収益不動産は以下の2つの観点から価格が形成されます。
１.収益還元価格
２.積算価格（土地値）
この二つの価格の高いほうで、その収益物件の価格が算出され、市場で取引されるようになります。
原則的に、築年数の経過とともに不動産価値が下がり続け、（建物の物質的な経年劣化、および経過年数増加による家賃下落・期待利回りの上昇による）最終的には土地値に落ち着きます。
よって、借入をしての不動産投資において、物件を売却しようとしても、借入残高以下でしか値段かつかず、売るに売れなくなるケースが発生します。
残債抹消のために、追加で資金が出せれば、損を確定できるのですが、その資金もなければ、持ち続けることを選択せざるをえなくなります。
保有中にキャッシュフローが回っていれば、持ちこたえられますが、最悪の場合、競売となってしまします。
以上のデメリットを解決する方法は、物件購入時の物件選定・設定を間違わずに行うという以外ありません。
逆を言えば、初期設定さえ間違わず、適切な運営をすることで、不動産投資で利益を出すことはそれほど難しいことではないということです。
取引コストが高い
世の様々な投資全般的にいえることですが、取引をする際には必ず取引コストが発生します。
例えば株式であれば、証券会社に対する手数料などです。
近年はネット取引がメジャーとなり、手数料は格安となっています。
対し、収益不動産の取引時にかかるコストは高く、株式のように短期に売買できるものではありません。
取引時にかかるコストは以下の通りです。
【購入・売却共通】
・仲介手数料：物件価格の3%+6万 （税抜）が上限
・登録免許税：所有権移転登記、抵当権設定・抹消登記
・司法書士報酬
・印紙税：売買契約書・金銭消費貸借契約書・領収書
・銀行手数料：金融機関によってばらつきあり
【購入時】
・不動産取得税：取引後、3～6か月後、納付する必要あり
・火災保険料：融資を利用する場合は必須、地震保険も
【売却時】
・不動産譲渡税：保有期間により短期譲渡39%、長期譲渡20%となる
・銀行手数料：一括返済手数料、固定金利選択時違約金など
かなりざっくりした考え方ですと、諸費用金額は
購入時：売買価格の約7％
売却時：売買価格の約4% （譲渡税除く）
となります。
（※物件の種類、地域によってかなり異なりますで、簡易的な目安としてください。）
このように、無視できない金額となることがお分かりいただけたと思います。
これらのコストは、不動産投資において、収支にしっかりとおりこんでいかないと、売却し最終利益を確定させた際に、思ったより手残りが少ないということになりかねません。
実際、想定以上のコスト（特に税金）がかかり、ほとんどお金が残らなかったという声はよくお聞きします。
再三の繰り返しになりますが、物件購入時に、取引コストまでをおりこみ、出口（売却）まで考慮したシミュレーションをすることが大切です。
初期設定が大切ということです。
そのためには、良きパートナーを見つけ、利益の残る設定の提案を受けることが不動産投資における成功するためのポイントとなります。
流動性が低い
株式やＦＸ、金などの投資商品は、現金化したいときは即日現金にすることが可能です。
対し、アパート・マンションなどの収益不動産は、売りたいときに即日現金にすることは困難です。
買取業者などが買主の場合で2週間、一般の買主の場合で1～2ヶ月程度時間を要するのが一般的です。
急な資金が必要になった際はかなり不利になるということです。
収益不動産を売却するときの流れは以下の通りです。
・不動産業者に売却の意思を伝える
・不動産業者による価格査定
・売却の媒介契約締結
・不動産業者による営業開始
・既存顧客やポータルサイトに掲載
・購入希望者からの買付証明書受領
・売買契約締結（手付金受領）
※買主が一般の場合、ローン特約付のケースが多数
・買主側のローン申請
・買主側のローン承認
・決済（残代金の受領）
このように、かなりの工程を踏んで現金化されます。
実際には、価格が高かったりすると一年以上売りなかったり、あるいは契約したものの、買主側のローンが通らず契約解除になるケースも多くあります。
よって、収益不動産を早期現金化したい場合は、相場以下の価格で、不動産買取業者がローン特約なしで購入するということになります。
また、どの不動産業者に売却を依頼するかによっても決済・現金化のスピードが全く異なります。
特にアパート・マンションなど収益不動産は一般的な戸建て住宅や実需の区分マンションとことなり、不動産業界内でもかなりニッチな分類です。
収益不動産を取り扱う数が年間0～1件という業者がほとんどだと思います。
よって売却依頼先を間違うと、間違った価格設定をされ、まったく売れず、売れ残り物件として市場で評価され、最終的にはかなりの安値で売却されるケースも多いです。
収益不動産については、専門業者に任せるのが一番良い結果をもたらすことになるのです。
まとめると、流動性が低いというデメリットも、依頼先を間違わないことで、スムーズに現金化できるということです。
まとめ
改めて、不動産投資のデメリットについて書いていきました。
今回紹介したデメリットやリスクについては、購入時つまり最初の初期設定でほとんどが対策できますが、失敗のない初期設定をするには、やはり信頼のおけるパートナーに提案をしてもらう事が重要になってきます。
私の方でも、不動産投資のコンサルティング及び物件管理の相談も承っておりますので、もし検討されている方は下記よりお問い合わせお願い致します。
本日は以上になります。
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