不動産投資で儲ける仕組みを解説

不動産投資の成功を判断するタイミング

不動産投資をして成功したかを判断する為には、最終的に「自分の手元にいくらの利益が残ったか」が重要になってきます。

そして最終的な利益はどこで判断するかというと、『物件を売却したタイミング』です。

例えば、10年間で家賃収入が税引き後キャッシュフローで1000万円の利益が出ていたとしましょう。仮にその物件を売却する時に、購入時の価格より1000万円下がった価格で売却をした場合の最終的な利益はどうなるでしょうか？

上記の場合ですと、たとえ10年間でキャッシュフローがプラスだったとしても、不動産投資の成績としては±0となりますので利益も0です。

このように、不動産投資における『儲け』というのは、単純に毎月の家賃収入がプラスだからといって儲かっている訳ではないと理解してください。

株式投資も同じように、単に株を保有していたとしても配当金は入りますが、売却しない限り含み益か含み損の状態で利益は確定していませんよね。不動産投資も一緒です。

これらの前提を理解して頂いた上で、今回は不動産投資における利益を得る仕組みを2つ解説していきます。

不動産投資で儲ける2つの仕組み

不動産投資で利益を得るためには、シンプルに下記2つの方法があります。

初心者の方は、どうしても毎月入ってくる家賃収入のみを『儲け』だと勘違いをされる方がほとんどです。家賃収入ばかりに注視して物件を購入してしまうと、10年後20年後に取り返しのつかない事態になるケースもあります。

インカムゲインの仕組み

『インカムゲイン』とはシンプルに年間のキャッシュフローの事をいいます。

キャッシュフローは大きく「税引き前キャッシュフロー」と「税引き後キャッシュフロー」の2つがあります。2つの違いは名前の通り「税金を引いた後の金額か引く前の金額か」の違いです。

ちなみに私は、実際に収益物件を購入する際は「税引き後キャッシュフロー」を主軸で考えています。

ただし、不動産収入の税金はその人の本業の収入も関係してくる為、人それぞれで差があります。
その為ここでは割愛しますが、具体的に把握したければ不動産投資のプロもしくは税理士などに相談してみてください。

税金の他に差し引く費用としては大きく2つあります。

 

これら2つの項目の費用と税金を引いて手元に残ってくるのが、インカムゲインでの利益となります。

サラリーマンをされてる方でイメージしやすいのが、会社からもらっているお給料の仕組みです。

会社から給料を支払われる際に、「社会保険料」や「税金」を引かれていると思います。それがご自身の「労働から得た利益」ということになりますよね。

会社員でいう社会保険料が、不動産投資でいう運営費と返済費に該当すると考えてください。

※ここでは初心者の方に向けての記事となるため細かい計算のやり方や用語は省きます。あくまでイメージとしての参考にしてください。

キャピタルゲインの仕組み

キャピタルゲインの利益とは、物件を売却した時の価格と購入時の価格の差額のことをいいます。

例えば、1億円の物件を銀行から全額融資を受けて購入したとします。
その10年後に残債が、8000万円で市場価格が9000万円で売却したとすると、差額の1000万円が利益となります。

 

逆に今回のケースで売却する時の市場価格が7000万円だった場合には、ー1000万円の赤字となります。売却時の赤字を「キャピタルロス」といいます。

実際には減価償却や建物の簿価（会計上の建物の残存価格）の要素も加わるので、このような簡単な計算だけではありませんが、ざっくりとしたイメージだけ理解してもらえればと思います。

※ここでは初心者の方に向けての記事となるため細かい計算のやり方や用語は省きます。あくまでイメージとしての参考にしてください。

不動産投資を成功させるには？

不動産投資をさせる為のポイントは、本記事で解説した2つの利益を最大化していくことが一番の成功法則であり、失敗確率を下げる事ができる方法です。

これらの内容は大手の不動産会社の担当者でも理解をしていない方が多いです。なぜなら大手に限らずほとんどの不動産営業の人たちは、自分で収益不動産の運用をした事がないからです。

株式投資をした事がない人に、おすすめの株式の銘柄を紹介されても意味がないのと同じで、実際に不動産投資をしている人でなければアドバイスをもらったところで意味がありません。

もし、今後不動産投資に取り組もうと考えている方は勉強されるのも良いですが、まずは実際に不動産投資で成功をされている人に話を聞く事をオススメします。